La BCE hausse le « taux », le Retail en profite

Nouvelle équation pour le commerce. La normalisation du coût de l’argent va entraîner des changements de stratégies.

Quelles sont dans ce contexte les placements les plus sécurisants.

La BCE hausse le ton et attend le bon timing. Au moment où la Banque centrale européenne (BCE), à tort ou à raison, s’apprête à relever ses taux directeurs, les investisseurs s’inquiètent et anticipent un changement d’équation pour leurs investissements.

Sans entrer dans des explications trop techniques disons que la BCE attend le bon momnet pour relever les taux d’intérêt, aux dires de son Président, Jean-Claude Trichet (en illustration), pour faire face aux récentes tensions inflationnistes.

Dans le même temps, l’inflation de projets commerciaux, que ce soit en opérations ex-nihilo ou extensions-rénovations (de centres commerciaux, retail park d’entrées de villes et villages de marques) connaît un boom significatif dans l’Hexagone.

Pour preuve, la principale fédération française de commerce Procos annonce récemment qu’à l’horizon 2015 près de 4 millions de mètres carrés devraient voir le jour. Mais pourquoi diable les investisseurs sont si friands de cette classe d’actifs commerciaux, essayons de mieux comprendre a travers cette analyse.

Ces hausses sont pourtant avant tout consécutives au renchérissement des matières premières, elles ne sont pas dues à une croissance excessive de la masse monétaire, dont le rythme reste modéré, ni à un excès de demande dans les économies européennes, dont les taux d’utilisation des capacités de production restent pourtant bas. A n’y rien comprendre donc !

Mais ce qui nous intéresse ici, relève davantage des capacités des actifs commerciaux.

Décidément cet actif réserve de nombreuses surprises ! Face à cet enjeu, dans ce billet je vais tenter de vous démontrer pourquoi l’immobilier commercial offre d’intéressantes protections permettant d’absorber une hausse du coût de l’argent (ou des taux d’intérêt).

On s’avait déjà les actifs commerciaux particulièrement résilients en période difficile, ce produit immobilier atypique présente un fort potentiel de résistance aux cycles économiques y compris en cas de hausse des taux d’intérêts.
Les raisons en sont pourtant simples. Voyez par vous-même.

Démonstration ici faite. En supposant que la hausse des taux d’intérêt ait bien lieu, son impact sera, contrairement à l’imaginaire général, très positif. Pourquoi ?

Le raisonnement est simple. Cette hausse des taux va dans un premier temps entraîner automatiquement une nouvelle hausse de l’inflation des prix des immeubles et donc, de l’indice des coûts de construction.

Et vous le savez, les loyers des biens commerciaux sont directement indexés sur cet indice et ils augmentent, en général, avec un léger décalage parallèlement au coût de la vie.

Vous l’aurez compris, le revenu locatif des bâtiments commerciaux va progresser en même temps que les taux d’intérêt.

Et dans la mesure où les états locatifs augmentent, c’est la valorisation des immeubles qui croît dans la même proportion.
Effet compensatoire. Cette hausse de la valorisation va donc compenser la baisse des taux d’intérêt, confirmant ainsi que l’immobilier commercial offre une réelle protection contre, tôt ou tard, une normalisation de nos taux d’intérêt.

Compte tenu de cette faculté ignorée (plus maintenant du moins !) l’endettement demeure une stratégie d’investissement raisonnable sur l’immobilier commercial. L’effet de levier généré permet, en effet, de mieux valoriser les projets et dégager des plus-values tout en délivrant un rendement supplémentaire aux investisseurs.

La conclusion de cette démonstration est maintenant évidente : le retail (ou immobilier de commerce) reste plus que jamais une excellente opportunité pour les investisseurs avertis. Mais la vraie question sera de savoir si les enseignes pourront se positionner sur l’ensemble de ces nouveaux projets.

Dans ces conditions, une grande sélectivité des enseignes est à prévoir.

Il  me semble que ce sera le principal problème des promoteurs spécialisés en urbanisme commercial dans les mois à venir.