A la recherche de dents creuses dans l’Hexagone

Les professionnels tirent la sonnette d’alarme et scrutent les territoires encore disponibles pour pallier à l’insuffisance d’offres en prévision de la fin du dispositif Scellier prévu en décembre 2012. Alors que notre patrimoine global n’évolue pas, il se caractérise de plus en plus par son vieillissement accéléré et par une crise qui nécessite de relancer l’activité. Le foncier à bâtir devient une denrée rare en France.

Du coup les prix s’envolent et menacent l’équilibre économique des opérations. Pourtant la France reste un pays plein de ressources trop souvent recroquevillé sur ses acquis. Le sujet est toujours un peu coton j’en conviens. Je vous propose donc de démarrer en douceur avec ce billet dédié à la principale matière première de notre métier.

Seulement 8 % de densité urbaine en France

La France est un vaste territoire pourtant à cinq ans, comme à dix, l’offre foncière ne couvrera pas la demande pour monter de nouveaux programmes ou bouts de quartiers comprenant toutes les commodités nécessaires aux habitants dont un volet d’urbanisme commercial fédérateur. À dix ans, par exemple, la demande va s’accroître face aux bouleversements sociologiques en cours. La pénurie foncière est encore plus avérée quand on sait que le territoire français demeure le pays le moins équipé en termes de densité urbaine.

Et pour cause. En France, on estime le taux de densité actuel à 8% contre plus de 12% dans les autres pays voisins de la zone européenne. On imagine déjà les nouvelles ressources à notre disposition pour créer de l’activité dans l’Hexagone. Cette analyse va plus loin et compte beaucoup sur le rôle des SCOT pour ouvrir de nouveaux espaces à l’urbanisation. Cela confirme aussi l’intérêt d’envisager le développement des territoires au moins à l’échelle des schémas de cohérence territoriale (Scot).

Dans ce contexte foncier, comment absorber un éventuel retour de croissance ?

Le constat soulève la question d’une éventuelle accélération des projets de construction sur l’ensemble du territoire.

Pour la requalification des espaces existants intra et extra muros, des entrées de villes, vecteurs d’accueil de nouveaux équipements de Retail park, qui seront, selon moi, les dossiers majeurs dans les prochaines années, les élus doivent réamorcer une phase d’acquisitions foncières en faisant appel à tous les outils disponibles.

Pour ce faire, il faudra prévoir des enveloppes assez importantes d’acquisitions foncières dans les budgets des collectivités locales. Les chantiers de construction avancent régulièrement. De nouveaux projets vont être nécessaires dans un souci d’animation urbaine dynamique notamment à l’approche des prochaines élections.

Renouvellement du parc périurbain

Tout d’abord, le long des routes nationales datant des années 70/80. Remplie de boîtes à chaussures, comme on les appellent dans le métie. Les zones commerciales d’anciennes génération cherchent de nouvelles solutions de modernisation et nécessitent aussi une requalification pour aller vers de nouvelles unités architecturales organisés en Retail park.

Sur ces boîtes, certains envisagent même de densifier verticalement les immeubles pour créer des programmes mixtes et faire revivre ses fonciers sous-exploités.
En face, des projets d’extension-rénovation voient le jour autour de petits retail parks ou parc d’activités commerciales complémentaires aux centres commerciaux.

Un autre type d’approche voit le jour. Certains promoteurs réfléchissent à l’aménagement de véritables rues commerciales plus vastes et conviviales en périphérie en reprenant les mêmes codes utilisés en centres villes tout en capitalisant sur un nouveau phénomène de transferts des enseignes implantées dans les centres commerciaux.

Evidemment leur motivations sont liées aux moindre coûts générés par ces implantations qui présentent, malgré une montée en gamme des programmes, un différentiel significatif par rapport aux charges locatives supportées en centres villes et en galeries de centres commerciaux.

On peut raisonnablement penser qu’il s’agit aussi d’un moyen d’afficher leur mécontentement face aux communiqués triomphants des grandes foncières cotées.

Ces projections d’avenir en immobilier commercial montrent la nécessaire implication des politiques économiques locales dans la gestion du patrimoine foncier comme le décrit l’ex-Ministre et président du conseil général des Hauts-de-Seine, Patrick Devedjian en vue de redynamiser l’efficacité du patrimoine de l’Etat. Et bonne nouvelle, contrairement à certains discours, il existe bien des pistes  à explorer dans notre pays. Pour peu qu’on se donne les moyens…