Spéculation des temps modernes

Vers plus d’orthodoxie financière dans les opérations immobilières. Souvenez-vous, « Les Temps Modernes » de Charles Chaplin. Un récit décrit en 1936 sur les mécanismes de l’industrie de l’époque qui pourtant reste tout à fait d’actualité aujourd’hui. Petit flash-back. L’initiative individuelle et la croisade de l’humanité à la recherche de richesses inespérées avec de nos jours ces fameux leviers financiers. Ce chef-d’œuvre a dessiné les grandes tendances de l’industrialisation immobilière. Les problématiques du secteur et les excès que nous avons tous connu, d’argent facile et de rendement déraisonnable sont le fruit d’une spéculation financière sans fin. Belle construction humaine qui s’est pourtant enrayée par un grain de sable.

De grosses tirelires en recherche de placements

De même, la situation s’annonce plus rude pour les investisseurs d’actifs immobiliers à la recherche de rendements stables. D’autant qu’ils devront affronter trois principaux défis qui changent radicalement l’équation : moins de ressources à lever, moins de dettes et moins de cibles de qualité, liquides et efficaces sur le plan énergétique.

Entendons nous bien ! En premier lieu, l’alimentation en ressources financières devient de plus en plus difficile à trouver. Du coup, on voit revenir les fonds d’investissement et Equity players aux poches profondes. Pour preuve, l’énorme fonds américain Blackstone vient d’annoncer le closing de BREP VII, son dernier fonds global dédié à l’immobilier, à hauteur de 13,3 Mds$ (10,24 Mds€), auprès de plus de 250 investisseurs, dont la plupart sont des fonds de pension américains.

Rappelons, pour la bonne forme, qu’un fonds d’investissement n’est rien d’autre qu’une grosse tirelire dans laquelle des investisseurs, assureurs ou fonds de pension, viennent placer une partie de leurs économies à moyen terme (de 5 à 15 ans), dans l’objectif qu’elle leur rapporte plus…qu’un placement obligataire ou boursier avec la conséquence de présenter un profil de risque différent.

Retour salutaire aux fondamentaux

Ce qui appelle le deuxième problème à anticiper conduisant à apprendre à travailler avec beaucoup moins de dette. Autrement dit, seule l’amélioration des performances intrinsèques des actifs immobiliers permettra d’assurer la rentabilité.

Ce qui, vous l’aurez compris, implique plus de sélectivité dans le choix des entreprises et une implication plus forte dans la gestion de l’asset  ou le choix des équipes dirigeantes pour créer de la valeur.

Repenser le modèle de croissance adapté

Troisième problème et non des moindres, la pénurie de produis performants sur le marché. Autrefois, les acheteurs sautaient quasiment sur toutes les occasions d’investissement. Aujourd’hui – crise oblige – les rares bonnes affaires ne concernent que les actifs core, de grandes qualité et bien situés. Ce qui naturellement limite les possibilités et a eu pour conséquence de créer de petites bulles spéculatives.

Tout cela conduit selon moi a accentuer le déséqulibre du secteur et nécessitera de ré-inventer de nouveaux modèles de croissance plus en phase avec notre époque.
Paradoxalement, on s’aperçoit qu’il y a beaucoup d’argent qui cherche à se placer mais qu’en face les biens sont en quantité très limités sur tous les segments de l’immobilier (quand une opportunité se présente).

D’autres, souvent, les plus prudents s’entourent de professionnels, restent actifs et consolident le métier en prenant un peu plus de risques, signe de nombreuses opérations depuis le début de l’année et se renforce à l’international. Ceux-là seront aussi plus sélectifs, visant des produits en prime location dans les Villes importantes et plutôt sur des projets de développement au rendement plus élevé. Nul doute que ce retour salutaire à la raison et aux fondamentaux de nos métiers sera favorable à une reprise globale des marchés qui signera l’arrivée des temps modernes.