Même pas mal, la crise
C’est bien connu, le malheur des uns fait le bonheur des autres et pour éviter la situation, pourtant inévitable, de la célèbre chaîne de magasins d’électroménager Darty mise en vente depuis peu par ses actionnaires, il faudra prendre les devants dans cette période difficile, mouvementée, marquée par l’incertitude dans les perspectives à venir et la montée en puissance du commerce online.
Il y a pourtant nombre d’opportunités. Encore faut-il se donner les moyens de reconsidérer ses vertus et méthodes de travail. Dans le commerce, le rapport de force s’inverse sous l’impulsion d’un autorégulation des marchés. Alors que l’on soit locataire ou propriétaire en immobilier commercial, il est nécessaire de s’entendre. Voici 10 astuces à découvrir pour remettre le commerçant au centre de la réussite des opérations d’immobilier commerciales.
Dans ce nouveau cycle, il faudra revenir à plus de raison notamment en ce qui concerne les conditions d’utilisation des emplacements loués aux utilisateurs.
Ce billet propose de dresser quelques astuces en vue d’optimiser les relations entre locataires et bailleurs. A l’issue, on découvre que la négociation est toujours possible lorsqu’elle s’effectue dans le respect des intérêts des parties dans un souci de pérennité réciproque. Résumer les dix principaux points qui me paraissent ouverts à la discussion permet d’y voir plus clair lorsqu’on est soit un commerçant à la recherche d’opportunités d’emplacements commerciaux ou un bailleur souhaitant bien loger ses murs. De par mon expérience, j’ai personnellement traité ou rencontré au cours de ma carrière professionnelle les situations décrites.
…un marché qui offre de nouvelles opportunités
Il s’agit à chaque étape de chercher à optimiser les relations entre bailleurs et locataires qui pour une raison ou pour une autre font face à diverses difficultés.
- Astuce
1 : Re-négocier son bail
Le but étant d’obtenir de meilleures conditions financières de location pour le locataire. Le bailleur préfèrera louer moins cher que de se retrouver avec des surfaces vacantes à moyen long terme.
- Astuce 2 : Obtenir des mois gratuits
Au moment des négociations en vue de louer de nouveaux locaux, il est possible de demander au bailleur propriétaire de bénéficier de quelques mois de franchise de loyers «offerts».
- Astuce 3 : Assurer un meilleur contrôle de son bail
La grande majorité des baux commerciaux ont une durée contractuelle de cinq à dix ans et sont automatiquement renouvelables. Se tenir informé des clauses précises de son contrat de location est donc primordial car un simple oubli peut s’avérer très catastrophique pour votre compte d’exploitation.
- Astuce 4 : Optimiser la surface locative (aussi appelée GLA)
En essayant d’évaluer au plus près les besoins nécessaires pour faire fonctionner sa boutique, on parvient à mieux le rentabiliser. Trop grands, ils sont trop coûteux.
- Astuce 5 : Savoir bien cibler le bon emplacement
Lorsque l’on se voit proposer des locaux, il est toujours difficile d’évaluer la justesse du prix tant les critères sont nombreux. Le profil et la qualité des infrastructures, ainsi que la modernité des locaux, sont tout aussi importants dans l’évaluation du prix du bâtiment, à la vente ou à la location.
- Astuce
6 : Toujours viser le juste prix
Pour de se forger une idée des dernières transactions pratiquées dans le secteur ciblé, les enseignes peuvent consulter les études régulièrement publiées par les groupes d’expertises immobilières. Celles du Club « PROCOS » qui regroupe 240 enseignes spécialisées sont très fournies et présentent l’avantage d’être régulièrement actualisées.
- Astuce
7 : Anticiper les normes environnementales
La tendance environnementale devient un incontournable aspect des baux commerciaux. Elle peut amener des baisses de coûts ou d’impôts. Fort de plusieurs expériences, j’ai eu a faire le constat de plus en plus fort de la valeur marketing des bâtiments verts et encourage cette approche.
- Astuce
8 : Attendre le bon moment pour reprendre un local à un endroit stratégique
Dans ce nouveau cycle, il faut aussi s’attendre à une augmentation du nombre de commerçants en difficulté dont le chiffre d’affaires baisse. Ce qui représente de belles opportunités à récupérer sur des emplacements exceptionnels pour les enseignes souhaitant se renforcer à bon compte.
- Astuce
9 : Se mettre sous la protection de la justice
Dans le cas d’un manque d’attention ou d’ouverture du bailleur, ne pas hésiter à demander l’arbitrage de la justice selon les cas en engageant une procédure de conciliation, de sauvegarde ou bien de redressement. Enfin, en dernier recours, migrer en périphérie ou dans de plus petites villes où les conditions d’accès et loyers sont beaucoup plus rentables.
- Astuce
10 : Pourquoi ne pas envisager un achat plutôt qu’une location ?
Certaines entreprises sont propriétaires de leurs locaux et pourraient vendre le moment opportun afin de dégager des liquidités et de bénéficier de nouveaux investissements. Il est possible dans ces cas de procéder à un «sale and lease back» avec l’aide de professionnels de l’immobilier commercial.
Fin 2013, on estime que plus de 7 millions de mètres carrés de projets commerciaux auront été lancés sur en Europe. Ce chiffre est à comparer avec celui de 2009, année record, qui se montait à 7,8 millions.
Dans ces conditions, l’offre retail dans l’hexagone devient plus importante et « structure » de nouvelles possibilités d’implantation aux locataires souhaitant faire affaire avec les promoteurs ouverts au dialogue qui devront, de toute façon, remettre leurs bases de rendement aux normes actuelles.
Pourtant, certains semblent toujours ne pas accepter que les rendements recherchés au moment de la commercialisation de leur programme ne sont peut être plus valables une fois l’opération livrée et mise en service. Il faudra, ne jamais perdre de vue que dans une bonne négociation, le plus fort reste et restera celui qui ne craint pas le clash car, en définitif, sans prendre de risques on obtient rien. Bravo donc à ceux qui osent la différence !
