« Avis aux déclinologues, un peu d’audace ne fait pas (de) mal »

Avis aux déclinologues. De nouvelles idées et de l’audace pour relancer l’activité en 2013. Ne pas confondre attentisme, prudence ou pire encore immobilisme dans ce marché changeant et compliqué à la fois.

Retour des capitaux risqueurs

On savait que la crise avait freiné le précieux boulot de ces « têtes chercheuses » à la base de toute affaire immobilière. Aujourd’hui, le marché de l’acquisition de produits existants étant «  thrombosé » et les capitaux à la recherche de nouveaux placements en excès, il redevient nécessaire de lancer de nouveaux projets ou de retravailler les actifs existants pour les remettre au niveau et normes de marché actuel.

Ce billet se risque de mettre en lumière une série de bonnes nouvelles (en période de sinistrose généralisée) pour la profession et tente de présenter quelques conseils pratiques.

Un mercato de nouveau très demandeur de développeurs d’affaires

Ces développeurs se remettent au travail pour repérer les meilleurs terrains et préfigurer l’offre immobilière de demain. Preuve en est, les besoins du marché et conditions salariales affichent une véritable vitalité !
Fort réajustemnet, toutefois, les prix des terrains pour compenser la prime de risque des opérateurs retrouvent un niveau d’avant crise (baisse de 25 à 30%).

Dans cette optique, l’entrée dans ce nouveau cycle immobilier devrait conduire à une baisse des prix de la principale « matière première immobilière » caractérisée par le foncier qui nous fait tant défaut en amont de la chaîne des métiers de l’immobilier.

A mon sens, au même titre que la baisse des valeurs des immeubles (actifs construits en bout de chaîne), les prix des fonciers affichent enfin une franche baisse des valeurs jusqu’à 25 % à certains endroits (selon les emplacements dans les villes et infrastructures existantes).

Les projets ressortent des cartons

Le marché foncier du temps de sa grande splendeur est bel et bien terminé. Pour les opérations en cours dont le foncier à été cédé au prix du marché d’hier, il devient urgent de corriger, en partenariat avec les opérateurs, le prix des terrains sous peine d’avoir en bout de chaîne d’aménagement des bilans prévisionnels en déséquilibre.

Des budgets de communes en déséquilibre

Le foncier devient pour les communes, l’une des dernières recettes permettant une maîtrise des budgets. Pour les collectivités locales, l’absence de taxe professionnelle mais aussi le gèle des dotations annoncé récemment par notre gouvernement risque de créer des tensions importantes. Les fonciers ouverts à l’urbanisation par les communes permettront ainsi d’ajuster les budgets et surtout de s’inscrire dans une dynamique de croissance locale.

Le privé au service d’un retour de croissance

Sur la base d’une analyse précise au cas par cas, j’ai longtemps suggérer aux élus locaux de réévaluer les montants prévisionnels des cessions foncières inscrites en recettes des bilans d’opérations et de lancer des consultations publiques d’opérateurs structurés en vue de la réalisation des constructions projetées.

Anticiper une pénurie de produits commercialisables en 2013

En l’état actuel de la crise, les opérateurs économiques (porteurs de projets, investisseurs, financiers) auxquels les ventes sont destinées, rencontrent de grandes difficultés de financement, une faible visibilité sur l’évolution de la conjoncture économique, ce qui pourrait les conduire à repousser les décisions ou bien pour ceux en grandes difficultés de se soustraire de leurs engagements.

In fine, ces projets sont toujours soumis à un critère de rentabilité que les développeurs fonciers devront respecter pour satisfaire un marché en pénurie de biens à l’horizon 2013.

Pour répondre à ces défis, je vous propose de passer en revue quelques logiques de travail afin :

1. D’examiner chaque situation à l’aune de ce nouveau marché dans la recherche d’un partenariat économique plus que d’une simple opération immobilière ;
2. Réajuster les budgets prévisionnels d’opérations d’aménagement (poste charge foncière notamment dans les dossiers de ZAC ou lotissement économique) ;
3. Utiliser le levier d’aménageurs et développeurs de terrains privés pour valoriser la cohérence d’ensemble des programmes dans l’intérêt général des territoires ;
4. Dans certains cas précis, revoir les programmations immobilières (par exemple inclure une fonction commerciale dynamisante dans l’objectif d’accroître les potentialités des projets)
5. Anticiper la fin de crise en évitant toute tentation d’immobilisme consécutif à une absence de nouveaux projets depuis les 2008 créant un effet de bascule.

En adoptant une telle stratégie, nous pourrons sortir de l’immobilisme qui caractérise encore trop souvent nombre de nos villes françaises et territoires délaissés.

Une bonne philosophie a adopter. Contrairement à ce que certains professionnels continuent de clamer haut et for, il reste encore beaucoup de choses à faire dans notre pays, à condition, à chaque fois de savoir se démarquer par l’innovation (réelle) et faire de faire preuve d’empathie en construisant des prototypes dotés de cet élément singulier qui lui confère une vraie valeur ajoutée dans son paysage urbain et commercial.

En deux mots, créer l’évènement.

A bon entendeur…