« Un produit vivant sans cesse en mouvement, le commerce est un bien immobilier, bien à part ». Dans un contexte de marché changeant et plus concurrentiel, le commerce se réinvente en permanence. Ce billet vous plonge dans la mécanique très spéciale d’un actif unique en son genre qui survole la crise. Comment ?
Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène. A commercer par des opérations neuves trop limitées pour satisfaire la forte demande en recherche de nouvelles formes d’expériences commerciales. La reprise du marché de l’investissement restera, selon moi, contractée eu égard à un environnement bancaire contraignant – par l’application de la réforme Bâle III – ainsi que des perspectives de croissance économique qui ne permettent pas d’anticiper un retour de croissance de sitôt.
Le mercato se « bipolarise »
En fait, nous sommes face à un secteur à deux vitesses ou un entre-deux dans lequel il faudra faire des choix plus audacieux. Et on voit déjà, les investisseurs opportunistes de retour qui sont dotés de poches pleines pour se positionner. Problème, après la collecte il reste à trouver les immeubles de qualité.
Pour faire simple, disons que tous les investisseurs sont prêts à débourser beaucoup à condition d’avoir en face un actif en prime location (c’est-à-dire un immeuble situé au bon endroit et immédiatement rentable) quitte à gagner peu. Là encore, il n’y a, à l’heure actuelle, peu de produits à faire entrer en portefeuille.
Du coup, on réoriente les stratégies d’investissement vers des biens secondaires (c’est-à-dire des actifs de moins bonne qualité que le les actifs prime) mais aussi des projets en Vefa voire en jouant la carte du blanc. Le marché commence à se tourner vers des actifs secondaires à revaloriser.
Le commerce comme valeur refuge
Considérés comme très sécurisés et particulièrement résilients en période de crise, notamment grâce aux valeurs locatives indexées, l’immobilier commercial (centre commerciaux, retail parks, commerces urbains) se sont imposés dans l’univers de l’investissement. Pendant longtemps cette classe d’actifs était monopolisées par quelques grandes foncières spécialisées que vous connaissez tous très bien les Unibail-Rodamco et consorts, cela jusqu’en 2007, puis le marché des commerces s’est progressivement ouvert à de nouveaux investisseurs de tout poil.
Et on voit encore des foncières accélérer leur programmes de cession d’actifs non stratégiques ou vétustes. Ces foncières majoritairement, se sont pour l’essentiel délestés de ces actifs en vue d’équilibrer leur ratio dettes/valorisation mis à mal durant la crise et conduisant à de fortes dépréciations de valeur.
Des collectionneurs d’actifs plus actifs
On remarque aussi que les propriétaires préfèrent en ce moment investir eux-mêmes dans la restructuration de leurs biens, les établissements bancaires étant plus souples pour accorder des lignes de crédit et créer de la valeur plutôt que de les vendre. Mais il y a encore d’autres raisons à ce déséquilibre de marché. C’est aussi le désaccord grandissant sur le calcul de la valorisation de l’actif entre acheteurs et vendeurs et les problématiques de réemploi des capitaux qui bloquent et bouchonne l’autoroute du marché.
L’ère du zéro risque : fantasme des investisseurs
Des acheteurs reculent même devant des produits jugés sur-valorisés et trop chers payés et changent de stratégie en se situant en amont des opérations. Le prime rassure toujours son monde. La reprise reste limitée aux produits en prime location, réputés sécurisés et solides. Toutefois, cette situation accentue aussi la compression à la baisse des taux de rendement sur cette classe d’actifs recherchée dont l’offre, nous l’avons vu, fait défaut.
Enfin deux mots sur les rendements et notamment la prime de risque que les investisseurs sont prêts à supporter sur les opérations ainsi mises en place. Et là on retient pour critère d’appréciation un ratio ou plutôt un spread (soit littéralement un écart de valeur).
La poursuite de la baisse des rendements obligataires (2,73 % en France en septembre 2010, contre 3,10 % en début d’année) permet de maintenir une prime de risque immobilière qui correspond grosso modo à la différence entre le taux de rendement des actifs immobiliers et le rendement obligataire. Elle se situe en général entre 250 et 300 points de base (pb) sur des actifs prime.
Ces quelques retours d’expérience sont observés depuis le début d’année et devraient changer en profondeur notre façon d’aborder l’investissement immobilier.
Alors, rebâtir de nouveaux business model basés sur de nouvelles formes d’expériences commerciales pour s’adapter à ce nouveau cycle devient indispensable.
