Des projets commerciaux qui reviennent cher, in fine. Dans ce billet, je souhaite évoquer un sujet dont on ne parle que très rarement et qui me paraît pourtant essentiel. Sans doute pour ne pas créer de polémique et parce qu’il est de bon ton de considérer que chacun doit assumer ses propres responsabilités. Et pourtant qui engage clairement toutes les parties prenantes à un dossier.
L’exemple criant du dossier du Grand Arena
Via la presse professionnelle, ou à travers les infos communiquées sur Retail buzz, vous avez certainement eu vent, ces derniers temps, de nombreuses opérations qui échouent. Après un processus évolutif, somme toute assez classique, ces projets d’aménagement et de construction sont souvent d’abord amendés, rabotés pour enfin être abandonnés.
Mais savez-vous qu’à chaque fois d’une opération est lancée dans sa phase de montage opérationnel après les études de faisabilité, elle engendre des frais de lancement et des coûts multiples non négligeables.
J’en veux pour exemple, l’ambitieux projet d’équipement alliant salles de spectable/loisirs/centre commercial à ciel ouvert du Grand Arena à Bordeaux dont l’outil commercial de 29 000 m² GLA est la clé de voûte de l’ensemble comme imaginé par le tandem Mab Development France et NFU (Nouvelles Fonctions urbaines) qui tombe à l’eau.
Sans entrer dans les détails technique de cette opération, le promoteur MAB motive ce revirement de situation par les termes suivants :
« Compte tenu du contexte économique et, en dépit du travail que nous avions fait sur son repositionnement, il n’a finalement pas été possible de commercialiser le projet de centre commercial dans des proportions permettant son lancement. En conséquence, en concertation avec les différents partenaires que sont la CUB, NFU et FIMALAC, il a été décidé de ne pas poursuivre le projet dans sa forme actuelle »...Pas d’allusions non plus sur le sort de Marc Vaquier, ex-CEO, je préfère attirer votre attention sur les conséquence directes de ce projet pour un promoteur investisseur – appartenant pourtant à une grande banque hollandaise du nom peu connu en France de Rabobank – qui, en effet, avait acceptée de supporter les risques et d’étudier un tel sujet en partenariat public privé aussi innovant soit-il (vous me direz !).
Rassurez-vous, je ne vais énumérer ici tous les projets « plantés » au cours des dernières années. J’ai décidé de concentrer notre sujet sur cette opération atypique qu’est l’Arena de Bordeaux et son parc commercial compte tenu de la nature même du dossier mais aussi des risques pris par le privé sur ce projet d’envergure de près de 68 000 m² Shon.
12 Millions de pertes sèches
Selon mes informations, les études de faisabilité effectuées ajoutées aux coûts divers en conception, bureaux d’études techniques, analyses foncières – pour un terrain sous promesse de vente d’une valeur négociée de 8 millions d’euros soit près de 118 euros le mètre carré rapporté à la Shon/projet représentant une surface de 80 000 m² a aménager et équiper – pour matérialiser ce projet exceptionnel en réalisation exceptionnelle. Lesdits frais se montent à près de 12 millions d’euros (j’ai bien dit millions d’euros, vous avez bien lu..).
Là on voit bien l’importance de l’enveloppe budgétaire et les conséquences de cette opération d’envergure. Et sur cette somme, jetée pour ainsi dire, par la fenêtre, puisque le dossier va être abandonné au service des archives répertoriant les projets morts nés, pas un centime d’euros ne sera remboursé ou pris en charge par la collectivité. Heureusement vous me direz, mais tout de même !
On ne peut pas demander l’impossible au privé, un projet quel qu’il soit nécessite une période de réflexion qui engage pleinement les promoteurs.
A travers cet exemple concret et récent, on voit bien les risques majeurs pris par les promoteurs qui s’engagent par ailleurs de plus en plus dans l’aménagement urbain, lorsque pour des raisons diverses leur projet tombe à l’eau.
Il est donc trop facile de faire le café du commerce sur la profession du promoteur immobilier. Entendons nous bien, je parle ici de ceux qui portent une vision et cherchent à promouvoir un territoire en déficit.
Trop facile aussi de critiquer en permanence, et dans le même temps de l’obliger à prendre TOUJOURS PLUS de risques et en assumer entièrement les conséquences en cas d’échec.
Trop facile, encore de caricaturer. Il faut arrêter d’opposer de manière caricaturale les pouvoirs publics garant de l’intérêt général et le secteur privé uniquement préoccupé par la rentabilité. Ces deux acteurs majeurs ne sont pas forcément incompatibles. Dernier recours, valoriser le travail pré-opérationnel entrepris.
Un constat : aujourd’hui, les villes n’ont plus les moyens de leurs ambitions urbaines et font face à de sérieuses restrictions financières.
La solution ? Il va falloir apprendre à travailler ensemble, dans la confiance pour imaginer des montages astucieux et AUDACIEUX dans le cadre de nouveaux partenariats public-privé (ou privé-privé). Puisque dans le cas du projet du Grand Arena à Bordeaux, le privé restera propriétaire des ensembles réalisés mais pourra ainsi résoudre les problèmes budgétaires des collectivités publiques déterminées à dynamiser leur territoire malgré un environnement conjoncturel toujours plus difficile.
Des Solutions alternatives existent. Gardons à l’esprit qu’un projet aussi complexe ne doit pas s’éteindre de cette manière et qu’il convient, dans la mesure du possible, d’engager des réflexions avec l’ensemble des parties dans le but de « sauver » tout ou partie du projet à travers la cession de l’avant-projet, des résultats des études de faisa et autorisations purgées de recours. Ne serait-ce que pour d’abord réduire la lourde ardoise que représente un tel investissement mais surtout conserver son image de partenaire des collectivités publiques françaises.
