RT 2012 : de la performance dans l’immobilier

L’immobilier à la recherche de la performance énergétique. Il va y avoir du sport ! Plombé par un début d’été pourri depuis plusieurs semaines Cadel Evans est devenu vainqueur de cette 98e Grande Boucle. Cette illustration donne le ton du thème traité dans ce billet. Paris fête l’arrivée du Tour. Dans ce billet, j’ai fait le choix de m’intéresser à un autre aspect que celui des conséquences financières du marché immobilier.

Pour me concentrer davantage sur l’impact des mesures portées par le Grenelle de l’environnement et plus particulièrement de la prochaine mise en vigueur de la nouvelle réglementation thermique plus connue sous l’appellation de « RT 2012 ».

Approche rigoureuse et disciplinée de gestion des risques

Régime minceur. Energétiquement parlant bien sûr ! C’est le leitmotiv de la RT 2012 qui  imposera une sérieuse montée en puissance de la qualité de gestion des produits immobiliers et équipements énergétiquement performants. Cette situation conduira à une traque de toutes les déperditions de chaleur et sources d’économies pour les opérateurs dans l’objectif d’équilibrer les bilans d’opérations.

Faire BBC devient la norme de construction en France

L’enjeu est immense, il s’agit diviser par la consommation énergétique des bâtiments. autant d’un point de vue écologique qu’économique. Imaginez un instant la difficulté, puisque qu’il s’agit en fait de diviser par trois la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs. Cette ambition, portée depuis 2005 par la norme bâtiment basse consommation, va devenir obligatoire en France pour l’ensemble des constructions neuves.

• Aussi, chacun comprendra que tous les postes de dépenses inscrits dans les budgets prévisionnels des opérations seront passés au « peigne fin » de façon à mieux déceler les sources d’économies possibles pour aboutir à un nouveau modèle économique établi sur les bases solides. Ceci, en dépit d’une baisse anticipée des loyers de marché et d’une stratégie financière délicate à boucler, ce qui peut poser d’évidents problèmes de rendement pour les investisseurs.

• En ce qui concerne l’ingénierie des programmations nouvelles pour concevoir un bâtiment énergétiquement performant, les échanges entre architectes et bureau d’études thermiques seront de plus en plus nécessaires, ce dès les premiers stades de la conception.
• En effet, il est très difficile voire régulièrement impossible d’atteindre l’objectif de 50 Kilowatheurs/m²/an lorsque la conception du bâti a été réalisée au mépris de la composante de performance énergétique. On imagine un instant l’ampleur du chantier dans l’Hexagone !! La RT 2012 conduira donc à généraliser cette nouvelle orientation de l’organisation et gestion pour aller vers plus de construction efficaces.

Vers un dialogue plus étroit en amont des opérations

Sensibilisé aux questions liées à l’impact environnemental des projets urbains et à la recherche en permanence de nouveaux systèmes de bâtiments BBC ou énergie positive, ce changement d’ère devient un véritable tremplin pour notre profession en offrant un vaste toilettage de nos sites vétustes et dorénavant trop énergivores.

Cet impératif vers lequel il faudra tendre, change la donne. Puisque la future exigence d’efficacité énergétique minimale de la conception du bâti, que la RT2012 imposera, donne corps à cet impératif de dialogue amont entre architectes et bureau d’études thermiques. La mission de ces bureaux d’études devra donc débuter bien plus tôt dans la conception d’un ouvrage que la pratique moyenne actuelle.

L’industrie immobilière française en plein recyclage

L’intérêt de prendre en considération ce grand tournant permettra aussi d’aller vers travail de fond sur la qualité actuelle de nos éléments bâtis. L’application en France de la future RT 2012 s’annonce d’ores et déjà comme un tournant dans la réponse internationale au changement climatique mais surtout dans une nouvelle manière de considérer la conception et la construction des ouvrages de demain.

Pour conclure, on peut s’appuyer sur les récents résultats issus d’une étude publiée l’Ademe qui précise que la basse consommation peut être atteinte en mettant en œuvre des techniques existantes et éprouvées.

Des idées innovantes ? L’exemple de tours à air, en remplacement de climatiseurs, élaborées par l’agence d’architectes française DGLa au sein du futur programme commercial de Perpignan repris et reformaté par le promoteur belge Codic pour un coût maîtrisé et un mode de construction novateur me semble intéressant.

La généralisation de la norme BBC et l’industrialisation des techniques devraient contribuer à faire baisser les coûts des opérations. Il convient donc de penser sur le long terme en travaillant très en amont des réalisations avec les maîtres d’œuvre et BET dorénavant puisque l’énergie ne peut que se renchérir alors que les revenus locatifs des actifs stagnent (dans le meilleur de cas), donc investir dans la performance énergétique sera de plus en plus rentable à l’avenir.

Au fait, pour info, c’est sans surprise, que Mark Cavendish (HTC) s’est imposé au sprint au terme de la 21e étape !